Wer vorhat seine Immobilie zu verkaufen, informiert sich zuvor idealerweise bei seinem Steuerberater. Denn bei der Steuerthematik gibt es Verschiedenes zu beachten. Welche und wie viel Steuern beim Hausverkauf fällig werden, haben wir für Sie kompakt zusammengefasst.
Private Veräußerungsgeschäfte
Grundsätzlich gilt: Erlöse aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig. Wer sich informiert, kann Steuern sparen. Unterschieden wird hierbei, ob der Verkauf privat oder gewerblich erfolgte. Zusätzlich kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet war.
Ob das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblich ansieht, ist abhängig von der Drei-Objekt-Grenze. Bei drei oder mehr Immobilienverkäufen innerhalb von fünf Jahren fallen Steuern beim Hausverkauf an. Der Grund des Verkaufs spielt hierbei keine Rolle. Übersteigt der Hausverkauf aufgrund einer Scheidung die Drei-Objekt-Grenze, stuft das Finanzamt ihn als gewerblich ein.
Bestand beim Erwerb ohnehin eine Gewinnerzielungsabsicht, betrachtet das Finanzamt auch zwei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren als gewerblichen Handel. Einnahmen aus gewerblichen Handel werden als gewerbliche Einnahmen versteuert. Auf den Verkaufsgewinn fallen sowohl Einkommensteuer als auch Gewerbesteuer an.
Private Verkäufe bleiben steuerfrei, wenn die Immobilie
– im Zeitraum zwischen dem Erwerb und Verkauf, oder
– im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren,
selbst genutzt war. Dies gilt auch für kindergeldberechtigte Kinder, den Ehe- oder Lebenspartner und den selbst genutzten Ferien- oder Zweitwohnsitz.
War die Immobilie vermietet, können Steuern beim Hausverkauf anfallen. Hier sieht der Gesetzgeber eine Frist vor, nach Ablauf derer keine Steuern beim Hausverkauf anfallen.
Die sogenannte Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Findet der Verkauf innerhalb dieser Frist statt, fällt Spekulationssteuer an. Verkauft der Eigentümer ein unbebautes Grundstück, fällt in der Regel Spekulationssteuer an. Schließlich lässt sich dieses nicht bewohnen.
In welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt, ist vom persönlichen Steuersatz abhängig. Ausgaben sind abzugsfähig, da die Steuerlast sich vom Nettogewinn errechnet.
Übersicht der abzugsfähigen Kosten:
• Maklerprovision
• Notargebühr
• Grundbucheintrag
• Kosten für Inserate
• Erstellen eines Wertgutachtens
• Reparaturen und Modernisierungen, sofern sie in die ersten drei Jahre nach Erwerb fallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen
Bei Erbschaften übernehmen die Erben die Spekulationsfrist. Wohnte der Erblasser in den letzten zehn Jahren in der Immobilie, fallen keine Steuern beim Hausverkauf an. Das Nichteinhalten der Spekulationsfrist löst für die Erben Spekulationssteuer aus.
Während die Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie entsteht, fällt die Erbschaftssteuer mit jedem Erbe an. Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und des Verwandtschaftsgrades. Hier gelten Steuerfreibeträge. Übersteigt der Freibetrag den Wert der Immobilie, fällt keine Erbschaftsteuer an.
Haftungsausschluss:
Dieser Artikel soll lediglich einen groben Überblick über die Thematik geben, es besteht keine Garantie auf Vollständigkeit oder auf die Richtigkeit der beschriebenen Tatsachen. Verkäufer und Käufer von Immobilien sollten sich bei jeder Transaktion von einem Steuerberater beraten lassen und die Transaktion von diesem begleiten lassen. Eine Haftung durch den Autoren wird ausdrücklich ausgeschlossen.